Сервісом Bitlex було розглянуто Ваше звернення та повідомляється таке.

З огляду на те, що для безоплатного отримання земельної ділянки у власність Ви зверталися у Шацьку райдержадміністрацію, потім у Світязьку сільську раду і далі у відділення Держгеокадастру лише в усній формі, відповідні роз’яснення представниками цих органів Вам надавалися тільки в усній формі (тобто ніяких письмових відмов Ви не отримували), то фактично Ви маєте право отримати землю у власність. Це означає, що незважаючи на такі усні відмови Держгеокадастру, ми рекомендуємо Вам розпочати юридичну процедуру реалізації свого права на безоплатну передачу земельної ділянки Вам у власність, зокрема, шляхом одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації.

Враховуючи те, що Ви були направлені до територіального відділення Держгеокадастру, ділянка, яку Ви обрали і яка мала передаватися, належала до земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності.

Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок

Такий порядок визначений статтею 118 Земельного кодексу України.

Спочатку Вам необхідно подати відповідну заяву до територіального органу Держгеокадастру у Шацькому районі (для отримання тієї земельної ділянки, яку Ви обрали). Якщо ж Ви будете претендувати на земельну ділянку комунальної власності, то звертатися потрібно у відповідний орган місцевого самоврядування – у Вашому випадку це Світязька сільська рада.

У такому клопотанні (заяві) необхідно зазначати:

• цільове призначення земельної ділянки (у Вашому випадку – для ведення фермерського господарства);
• орієнтовні розміри земельної ділянки.

До клопотання додаються:

• графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки;
• погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб);
• документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у Вашому випадку це обов’язково). 

Відповідний орган розглядає клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.

Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об'єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Як бачимо, такої підстави для відмови, як необхідність проведення аукціону, законом не передбачено.

Відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

Після отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою Вам потрібно замовити цей проект у землевпорядній організації або в особи, яка має сертифікат інженера-землевпорядника. З переліком таких осіб Ви можете ознайомитися за посиланням http://land.gov.ua/info/derzhavnyi-reiestr-sertyfikovanykh-inzheneriv-zemlevporiadnykiv/.

У разі якщо у місячний строк з дня реєстрації Вашого клопотання відповідний орган, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність, не надав дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або мотивовану відмову у його наданні, то у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку Ви маєте право замовити розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання такого дозволу, про що повинні письмово повідомити цей орган. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Після цього відповідний орган повинен у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки прийняти рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.

Щодо отримання земельної ділянки в оренду

Порядок отримання земельної ділянки в оренду залежить від того, у чиїй власності перебуває така земельна ділянка – у державній (комунальній) або приватній власності інших осіб.

Саме тому існує 2 шляхи укладення відповідного договору оренди:

1) якщо земельна ділянка перебуває у державній або комунальній власності.

У такому разі відповідно до статті 124 Земельного кодексу України передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування (якщо передається земельна ділянка комунальної власності) або рішення органу Держгеокадастру (якщо передається земельна ділянка державної власності).

При цьому передання в оренду земельних ділянок здійснюється за результатами проведення земельних торгів.

Згідно з частиною чотирнадцятою статті 123 Земельного кодексу України відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду;

2) якщо земельна ділянка перебуває у приватній власності.

Договір оренди земельної ділянки можна укласти з власником земельної ділянки. Сюди належать і ті власники, які виділили свою земельну ділянку (пай) в натурі й отримали відповідно державний акт на право приватної власності на цю земельну ділянку (сьогодні такі державні акти вже не видаються, а право власності осіб, які виділили свою земельну ділянку, підтверджується записом у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).Таким чином, якщо Вам відомі власники земельних ділянок, то Ви можете укласти з ними відповідний договір оренди.Особливості укладення договору оренди земельної ділянки регулюються спеціальним Законом України – «Про оренду землі».

Варто зауважити, що при укладенні договору оренди будь-яким із зазначених шляхів законодавство встановлює мінімальний строк оренди (частини одинадцята, дванадцята статті 93 Земельного кодексу України):

• строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства не може бути меншим як 7 років;
• для ведення фермерського господарства строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, не може бути меншим як 10 років.

Максимальний строк оренди земельної ділянки становить 50 років.

Істотними умовами договору оренди землі (це такі умови, без яких договір не може бути укладеним) є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки рекомендуємо Вам перевірити, чи не обтяжена ця земельна ділянка правами третіх осіб (наприклад, правом сервітуту, коли інші особи (не власники) можуть користуватися цією ділянкою: проїжджати нею, проводити худобу, прокладати лінії електропередач, відводити воду через цю ділянку, складати будівельні матеріали тощо, правом емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), правом суперфіцію (право забудови чужої земельної ділянки). Зробити це можна шляхом звернення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Особливості орендної плати

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися не у грошовій формі, а в натуральній формі. При цьому розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами.

Якщо орендуються земельні ділянки державної чи комунальної власності, то розрахунки здійснюються виключно у грошовій формі.

Договір оренди землі передбачає також переважне право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність у разі продажу цієї земельної ділянки за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні – якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

Щодо розпайованих земель колишнього колгоспу

Указ Президента України від 08.08.1995 № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» встановлює, що паювання земель передбачає   визначення розміру земельної частки (паю) у колективній власності на землю  кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства, без  виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).

Це означає, що з метою отримання цих земельних ділянок для потреб фермерського господарства Вам необхідно з’ясувати, кому на цей час належать ці ділянки. Тут можливі такі варіанти:

1) якщо власники земельних ділянок померли і землі не перейшли їхнім спадкоємцям у вигляді спадщини (у тому числі внаслідок їх відмови від цих ділянок), то такі земельні ділянки можуть бути визнані судом відумерлою спадщиною і, як наслідок, перебувати у власності територіальної громади (комунальна власність).

У такому разі Ви можете звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування (зокрема, Світязької сільської ради) із заявою про безоплатну передачу земельної ділянки у власність або ж передачу земельної ділянки в оренду;

2) якщо власники відомі, то з ними можна укласти договір оренди, про що було зазначено вище. Відчужити земельні ділянки у таких власників (викупити, отримати за договором дарування тощо) на цей час Ви не можете через дію мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення.

Отже, рекомендуємо Вам у першу чергу спробувати отримати безоплатно земельну ділянку у власність шляхом приватизації (але вже дотримуючись усіх встановлених процедур щодо письмової заяви тощо). У такому разі у випадку відмови можливим буде оскарження рішення відповідного органу. Причому отримати у власність можливо й ті розпайовані земельні ділянки, які перейшли у власність громади як відумерла спадщина. Іншим варіантом є укладення договору оренди землі – або з відповідним органом, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою, або з приватним власником.