ПОТРІБНА ПОРАДА ЮРИСТА?

ЗАМОВТЕ КОНСУЛЬТАЦІЮ В BITLEX

Замовити консультацію

Ми з чоловіком купили будинок, але в процесі переоформлення власнику було пред’явлено виконавчий лист щодо арешту всього нерухомого майна. Тепер ми його не можемо переоформити на себе. Колишній власник вже 5 років обіцяє, що закриє виконавчий лист, але нічого не відбувається. Як можна переоформити будинок на себе (вивести з арешту)? У власника, крім нашого будинку, є у власності ще два будинки.

Сервісом Bitlex було розглянуто Ваше звернення та повідомляється таке.

Згідно з положеннями Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) договір купівлі-продажу житлового будинку укладається у письмовій формі і є укладеним з дня нотаріального посвідчення.

Відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5, при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, доки на житловий будинок накладено арешт, доти нотаріус не має права посвідчити договір купівлі-продажу.

З іншого боку, володілець будинку не може відчужити майно, на яке накладено арешт, оскільки наявна загроза кримінальної відповідальності за статтею 388 Кримінального кодексу України.

Видана володільцем будинку довіреність не наділяє Вас правом власності, а є лише письмовим документом, що уповноважує на вчинення визначених у ній дій. Крім того, згідно з частиною третьою статті 238 ЦК України представник не може вчиняти на свою користь правочин від імені особи, яку він представляє. Тобто як представник за довіреністю Ви не можете відчужити частину будинку на свою користь (наприклад, подарувати собі). До того ж стаття 249 ЦК України дає можливість володільцю будинку в будь-який час скасувати видану ним довіреність.

Як випливає із зазначених Вами відомостей, арешт на все майно володільця будинку було накладено внаслідок наявності у нього заборгованості за кредитом. Тобто існує реальна можливість звернення стягнення саме за рахунок належної Вам частини будинку. Це підтверджується такими положеннями Закону України «Про виконавче провадження»:

1) звернення стягнення на об'єкти нерухомого майна здійснюється у разі відсутності в боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому в першу чергу звертається стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належить боржнику. В останню чергу звертається стягнення на житловий будинок чи квартиру, в якому фактично проживає боржник (частина перша статті 50). Таким чином, якщо у володільця будинку є кілька об’єктів нерухомості, то ймовірно, погашення його кредиторської заборгованості буде здійснюватися за рахунок тих будинків, в яких боржник не проживає;

2) виконавець має право звернути стягнення на майно боржника, що перебуває в інших осіб. Зазначені особи зобов'язані подати на запит виконавця у визначений ним строк відомості про належне боржнику майно, що перебуває у них. Після надходження відомостей про наявність майна боржника виконавець проводить опис такого майна, накладає на нього арешт, вилучає його і реалізує в установленому цим Законом порядку. Якщо особа, в якої перебуває майно боржника, перешкоджає виконавцю у вилученні такого майна, воно вилучається виконавцем у примусовому порядку. За ухилення від виконання розпоряджень виконавця особа, в якої перебуває майно боржника, несе відповідальність відповідно до закону (частини перша, друга, п’ята статті 53). Враховуючи те, що будинок належить на праві власності боржнику, то Ви фактично є особою, в якої перебуває майно боржника.

З огляду на все це Ви зможете укласти договір купівлі-продажу і відповідно стати власником будинку лише тоді, коли арешт із майна буде знято. Для того щоб зняти арешт, заборгованість за кредитом потрібно погасити. Ви можете ще раз спробувати примусити володільця будинку сплатити суму заборгованості (наприклад, за рахунок належних йому ще двох будинків чи іншого майна).

Якщо такі Ваші дії виявляться безрезультатними, Ви можете самостійно сплатити суму заборгованості, що й буде підставою для подальшого зняття арешту з належної Вам частини будинку.

При цьому відповідно до статті 528 ЦК України інша особа може задовольнити вимогу кредитора (в цьому випадку – банку) без згоди боржника у разі небезпеки втратити право на майно боржника (право оренди, право застави тощо) внаслідок звернення кредитором стягнення на це майно. У цьому разі до іншої особи переходять права кредитора у зобов'язанні і застосовуються положення статей 512-519 цього Кодексу.

Тобто якщо Ви самостійно погасите борг володільця будинку, то надалі Вам надається право вимагати від боржника відповідної компенсації. Однак варто зазначити, що ймовірно, повернути витрачені Вами таким чином кошти може бути досить непросто, враховуючи п’ятирічну тривалість бездіяльності володільця будинку щодо погашення його кредиторської заборгованості.

Крім того, після зняття арешту з частини будинку, яка Вас цікавить, можуть виникнути деякі проблеми з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу. Це пов’язано з тим, що нотаріус може відмовитися посвідчити договір лише на підставі розписки продавця про отриману ним плату. Так, після зняття арешту з майна Вам варто належним чином скласти договір купівлі-продажу житлового будинку, вимагати, щоб володілець будинку підписав угоду і з’явився при її посвідченні нотаріусом для підтвердження свого волевиявлення на укладення договору.

Можливо, Вас зацікавлять такі консультації: