СТВОРЕННЯ ОСББ. ПРАКТИЧНИЙ ПОСІБНИК

OSBB Creation

1 липня 2015 року набрав чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», яким доповнено вже існуючий Закон «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», прийнятий ще в далекому 2001 році. Рівно через рік після внесення змін, а точніше 1 липня 2016 року, настала крайня дата прийняття рішення співвласниками будівлі (власниками квартир та нежитлових приміщень про вибір форми управління своїм багатоквартирним будинком). Необхідно було обрати між керуючим (спеціально навчена людина або спеціальна юридична особа) або створенням в своєму будинку об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Мешканці будинків, в яких вже є ОСББ, можуть самостійно обирати керуючу компанію або співвласники можуть управляти індивідуально. А для іншої категорії громадян, яка має ще визначитися, ми розповімо, як проходить створення об'єднання.

Згідно зі згаданим законом, в ситуації, коли співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, протягом відведеного терміну не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, таке рішення приймає місцева рада. Виконавчим органом місцевої ради, по територіальності якому підвідомчий багатоквартирний будинок, на конкурсній основі проводиться відбір за вибором керуючих для подальшого призначення виконання обов'язків за конкретними об'єктами. Якщо бути ще лаконічніше - місцева рада визначить для Вас керуючого на свій розсуд без урахування Вашої думки.

Створити ОСББ можна в будь-який час навіть після 1 липня 2016 року. Проведення конкурсу та перехід від послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій до послуг з управління багатоквартирними будинками може затягнутися надовго.

Верховна Рада прийняла законопроект «Про внесення змін до статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Законопроектом пропонується надати співвласникам право в будь-який момент розірвати договір з призначеним на конкурсній основі керуючим, якщо вони визначаться з формою управління будинком. Для цього вони, не пізніше ніж за 2 місяці, повинні повідомити керуючому про дострокове розірвання договору.

Нижче будуть наведені етапи і роз'яснені всі необхідні дії по створенню об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Прийнявши рішення про взяття вибору в свої руки, перш за все, необхідно створити ініціативну групу, оформивши це протоколом про створення такої групи. До її складу має входити не менше трьох власників квартир або нежилих приміщень в зазначеному багатоквартирному будинку. Не забувайте, що об'єднання може бути створено тільки власниками квартир та нежитлових приміщень конкретного будинку, в якому планується створити ОСББ. Також слід враховувати той факт, що в одному будинку може бути створене тільки одне ОСББ.

На початковому етапі, головне завдання, яке стоїть перед групою, - це підготовча робота зі створення об'єднання, основний пласт якої складається з роз'яснень переваги створення об'єднання перед іншими мешканцями. Необхідно поширювати інформацію про ОСББ, наприклад, проводячи зустрічі з сусідами, з'ясовуючи їх відношення до створення ОСББ, приводити в приклад вже існуючі і створені раніше ОСББ, їх досягнення щодо виконання суспільних завдань і прогресивність в баченні справ. Також ініціативній групі належить багато паперової роботи. На першому етапі необхідно отримати список всіх співвласників житлових / нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, в якому повинні бути вказані розміри площі житлових / нежитлових приміщень. Зробити це можна, відправивши письмовий запит з прикріпленою до нього копією протоколу створення ініціативної групи в ЖЕК або БТІ, також необхідну актуальну інформацію можна отримати у відділі державної реєстрації прав на нерухоме майно департаменту реєстраційної служби відповідного управління юстиції, відповідно до територіального місцезнаходження майбутнього об'єднання.

Далі слід підготувати Статут майбутнього ОСББ. За основу необхідно використовувати Типовий статут, який розроблений і затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства з відповідними доповненнями та змінами Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. Пам'ятайте, що не забороняється вносити інші положення до статуту, що не суперечать чинним нормам законодавства, які будуть регулювати діяльність об'єднання.

Найбільш складним етапом можна вважати скликання установчих зборів. Скликає установчі збори сам власник будинку або ініціативна група. Громадяни, які виявили ініціативу про створення ОСББ, мають відправити запрошення на установчі збори всім без винятку особам, зазначеним у списках співвласників житлових / нежитлових приміщень. Текст запрошення повинен містити інформацію, з чиєї ініціативи скликаються збори, також варто вказати день і час, місце проведення та не завадить позначити проект порядку денного проведення установчих зборів. Важливим аспектом є терміни і умови, які визначені в законі, запрошення має бути надіслано рекомендованим листом або ж може бути вручено особисто одержувачу під розписку, але не менше ніж за 14 днів до дати, на яку заплановано проведення установчих зборів.

Далі, зібравши всіх небайдужих, зацікавлених і які виявили бажання бути присутніми жильців багатоквартирного будинку, настає процедура проведення установчих зборів, відповідно до порядку денного. Установчі збори веде голова зборів. Він обирається шляхом голосування присутніх власників або їх уповноважених осіб під час зборів більшістю голосів. Зібрані в процесі проведення установчих зборів відомості вносяться в документ, який носить назву «протокол установчих зборів». Кожен співвласник або ж його законний представник в ході голосування має кількість голосів, прямо пропорційне частці загальної житлової площі або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Рішення з питань, винесених на порядок денний для обговорення на установчих зборах, вважається прийнятим, якщо за нього проголосує більше 50% площі житлових / нежитлових приміщень, що належать співвласникам Вашого будинку.

У разі, коли одна людина є власником площі понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник, який бере участь в установчих зборах, має один голос, незалежно від кількості та площі приміщень, що перебувають у його власності. Рішення вважаються прийнятими, коли за них на зборах проголосувало більше ніж половина загальної кількості всіх співвласників будинку.

Немає нічого страшного, якщо на порядку денному не набрано «ЗА» понад 50% голосів, а Ви все ще дуже зацікавлені в створенні ОСББ. Законом передбачено, що в такому випадку варто провести письмове опитування. На ці дії встановлюється термін в розмірі 15 днів. Письмове опитування проводить ініціативна група або бажаючі співвласники житлових / нежитлових приміщень будинку. Опитування співвласників будинку оформляється в письмовій формі шляхом власноручного заповнення відповідних бланків. У документі вказуються анкетні дані співвласника, день проведення опитування, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, а також номер квартири або відповідного нежитлового приміщення. Обов'язково вказується загальна площа квартири або нежитлового приміщення і сама відповідь співвласника на питання "ЗА" чи "ПРОТИ", його особистий підпис з підписом особи, яка проводила опитування. Якщо в опитуванні бере участь представник співвласника, то буде потрібен документ, що надає повноваження права на голосування від імені співвласника, але в такому випадку голос самого довірителя вже не буде враховуватися.

Наступним етапом створення об'єднання можна позначити підрахунок голосів. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і додаткові голоси співвласників, які отримані під час проведення письмового опитування. До відповідного протоколу зборів необхідно додати, пронумерувати і прошнуровувати листи, на яких проводився письмовий опит співвласників будинку.

Результати проведеного опитування вносяться до протоколу установчих зборів та підводяться загальні підсумки з усіх питань. Розглянуті пропозиції, за якими співвласники проголосували «ЗА» понад 50%, вважаються прийнятими.

Але це ще не все, що необхідно зробити. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку вважається створеним з моменту завершення його державної реєстрації. Після дотримання вищезазначених процедур потрібно підготувати і подати наступні документи про реєстрацію ОСББ: - 2 примірника Статуту ОСББ, прийнятого на установчих зборах, на державній мові, прошиті та пронумеровані; - 2 примірники протоколу установчих зборів; - Список членів ОСББ.

Також необхідно заповнити заяву відповідної форми про державну реєстрацію юридичної особи. Законом передбачено, що відповідальними за достовірність і повноту інформації і відомостей, згаданих в представлених для держреєстрації документах, є власники приміщень і сам заявник.

ОСББ вважається юридичною особою з моменту проведення процедури його державної реєстрації. Вже після держреєстрації ОСББ має право сміливо відкривати рахунки в банку. Ця дія, в порівнянні з усіма вищевказаними, зовсім проста, всього лише необхідно надати в банк виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Платежі, в тому числі внески співвласників, надходять на цей банківський рахунок і витрачаються виключно на утримання будинку та його подальше поліпшення.

Після проходження всіх зазначених вище етапів можна приступати до ефективного управління ОСББ - укладати всі необхідні договори та угоди з утримання будинку та прибудинкової території, документи про надання житлово-комунальних послуг. Для отримання додаткового фінансування ОСББ може встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення і інше спільне майно багатоквартирного будинку. Всі отримані таким чином кошти в майбутньому будуть спрямовані на благоустрій будинку, поліпшення комфорту життя його мешканців, облагородження території, дитячих майданчиків, паркувальних місць (навіть можна найняти охоронця). Управління багатоквартирним будинком реалізується об'єднанням співвласників шляхом створення своїх органів управління (повноваження яких визначені в статуті ОСББ). Рішенням загальних зборів співвласників, можуть передаватися функції з управління багатоквартирним будинком, повністю або частково, обраному керуючому або ж обраній асоціації. Об'єднання співмешканців будинку незалежно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його в порядку, встановленому статутом об'єднання та законом.

Варто не забувати, що держава всіляко намагається стимулювати громадян своєю підтримкою до ефективного енергозбереження, впроваджуючи різні програми фінансування, що також може бути додатковим інструментом для благоустрою будинку.

ПОТРІБНА ПОРАДА ЮРИСТА?

ЗАМОВТЕ КОНСУЛЬТАЦІЮ В BITLEX

Замовити консультацію

*Якщо консультація, з якою звернувся клієнт, вимагає поглибленного вивчення, у звязку з чим юрист змушений буде витратити на надання консультації значну кількість часу, вартість консультації (попередньо узгоджена з клієнтом) може бути збільшена.