Задаток при покупке жилья: на что обратить внимание

Сегодня значительно выросли случаи мошенничества при осуществлении купли-продажи жилья. Например, продавец получает долю денег и отказывается от заключения договора, продавец до заключения договора может резко изменить стоимость принадлежащего ему жилья, то есть увеличить сумму, или как покупатель, так и продавец в последний момент могут вообще отказаться от купли-продажи. Следовательно, и продавец, и покупатель квартиры или частного дома хотят защититься от таких случаев. Действенным механизмом для защиты обеих сторон выступает именно задаток.

Что же такое задаток?

Законодательство Украины определяет задаток как один из способов обеспечения исполнения взятых на себя обязательств сторонами, то есть определенной гарантией того, что договор будет заключен в соответствии с договоренностями между продавцом и покупателем, а также, что эти договоренности будут выполнены на практике.

Фактически, задаток – это часть стоимости жилья, которая передается продавцу до заключения договора купли-продажи. При конечных расчетах между сторонами сумма договоренности уменьшается на сумму полученного задатка, то есть это не дополнительная плата, а только часть суммы, составляющей стоимость жилья.

Задаток по своей сути защищает и продавца, и покупателя. Так, если покупатель после передачи задатка отказывается от заключения договора, то сумма задатка ему не возвращается, она остается продавцу в качестве определенной компенсации. Если же от заключения договора отказывается продавец, получивший задаток, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере, если иное не было предусмотрено договоренностью между сторонами.

Однако, получая или оплачивая задаток, стороны должны четко определить, что речь идет именно о задатке, ведь достаточно похожим инструментом при купле-продаже жилья может быть аванс. В свою очередь аванс также является частью суммы, которая предварительно передается одной стороной другой, однако аванс не является способом обеспечения исполнения взятых на себя договоренностей сторонами. В случае отказа от заключения договора любой из сторон сумма уплаченного аванса просто возвращается покупателю. Причем, когда переданная сумма считается авансом, то он возвращается независимо от того, какая из сторон отказалась от заключения договора, и в том размере, в котором он был оплачен. В таких случаях не может быть и речи о компенсации.

Как юридически оформить задаток?

Если стороны пришли к соглашению по обеспечению устных договоренностей в виде задатка, то чаще всего при передаче средств продавец, получив деньги, пишет расписку покупателю. Но для получения компенсаций в случае отказа от заключения договора одной из сторон этого мало. Только расписки достаточно в случае, когда переданная сумма является авансом. Для определения полученной суммы как задатка нужно совершить ряд следующих действий.

Во-первых, стороны обращаются к нотариусу и заключают предварительный договор. То есть, составляется документ, предусматривающий условия, предшествующие заключению основного договора, сумму задатка и гарантии этого задатка для обеих сторон в случае отказа от предварительных договоренностей одной из них.

Во-вторых, уже при передаче суммы задатка продавец составляет расписку, в которой четко указывает размер полученной суммы, когда и от кого она получена, по какому договору.

Итак, к заключению основного договора, обе стороны сохраняют в себя один экземпляр предварительного договора, а у покупателя также сохраняется расписка, полученная от продавца.

В каком размере должен быть уплачен задаток?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный размер задатка, который служит обеспечением выполнения договоренностей при купле-продаже жилья. Решается этот вопрос на усмотрение сторон. Обычно, размер задатка составляет от 2 до 5 процентов от стоимости жилья, то есть от суммы основного договора. Однако по договоренности сторон эта сумма может быть увеличена, но в основном она не должна превышать 50 процентов указанной суммы.

Следует помнить, что перед внесением задатка продавцу необходимо проверить право собственности на жилье, право продавца распоряжаться этим жильем, наличие обременений, то есть не наложен ли арест на жилье, не имеет ли жилье недоразумений с наследованием, приватизацией и тому подобное.

В случае возникновения недоразумений, отказа от заключения основного договора или нарушения иных условий предварительного договора, отказа от добровольного возврата задатка при несоблюдении договоренностей, необходимо обратиться в суд. Обращаем внимание, что защитить свои права при купле-продаже жилья и использования задатка как способа обеспечения устных договоренностей обе стороны могут только при наличии подтверждающих документов, то есть предварительного договора и расписки. Именно поэтому необходимо, чтобы эти документы были составлены юридически правильно, с чем может помочь квалифицированный юрист.