Зонування території (зонінг) – спосіб забезпечення використання земель для різних суспільних потреб, за якого цільове призначення встановлюється не для однієї ділянки, а для групи суміжних ділянок, які складають функціональну зону. Кордони функціональних зон збігаються з лініями вулиць, проходять паралельно з ними на певних відстанях або збігаються з межами земельних ділянок.

Зонування території (зонінг) – здійснюваний відповідно до закону поділ території міста чи іншого населеного пункту на зони, пояси, райони з метою встановлення в них певних обмежень у використанні земель, визначення мінімальних розмірів земельних ділянок, регламентації типів будівель і споруд, які дозволяється будувати в межах зони тощо. Разом з такими засобами як бюджет, податки та викуп ділянок для суспільних потреб, зонування території є важливим інструментом здійснення планування розвитку населеного пункту.

Незважаючи на те, що кожна функціональна зона має певне узагальнене цільове призначення (наприклад, житлова зона, промислова зона, соціально-культурна зона, рекреаційна зона тощо), для кожної з таких зон встановлюється визначений набір допустимого цільового використання земельних ділянок в її межах. Тому власник земельної ділянки має право вибору її цільового використання в межах переліку видів цільового використання земель, встановлених для функціональної зони.

Можливість вибору та зміни власником земельної ділянки її цільового використання є  фактором, що стимулює інвестиційну діяльність, адже у разі зниження прибутковості певного виду діяльності на земельній ділянці, її власник (користувач) може без отримання додаткового дозволу змінити вид такої діяльності на більш прибутковий без зміни цільового призначення ділянки.

Земельним кодексом передбачене застосування засобу розподілу земельного фонду країни для забезпечення тих чи інших потреб зонування земель. На жаль, Кодекс містить лише одну статтю, а саме 180, що присвячена зонуванню земель. Згідно з цією статтею зонування земель має здійснюватися у межах населених пунктів. Тому основним завданням зонування земель є визначення вимог щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови. Зонування земель повинно здійснюватись відповідно до закону, який ще належить прийняти. Таким чином, зонування земель або зонування території, як спосіб розподілу земельного фонду для задоволення різних суспільних потреб, визначене у Кодексі лише загально.

Разом з тим, зонування території або зонінг, давно застосовується у багатьох розвинених країнах. Перший в історії правовий акт щодо зонування території був прийнятий у 1916 р. муніципалітетом м. Нью-Йорк (США). Прийняття цього акта було вимушеною реакцією влади міста на нестримну, стихійну, малоконтрольовану забудову міського району Нижній Манхеттен. Цим актом було введено в дію низку правил забудови міської території, чим вдалося значно упорядкувати розвиток міста. Приклад, поданий міськими властями Нью-Йорка, був підхоплений іншими містами США і набув поширення в інших країнах світу. Так, згідно із зонінговими правилами Нью-Йорка, територія міста поділяється на три основні зони: житлову, комерційну і промислову. Ці зони, в свою чергу, діляться на 21 зонінговий район: 10 житлових, 8 комерційних та 3 промислових. Так для кожного зонінгового району встановлені: дозволені способи використання території; дозволений розмір будівлі у співвідношенні з розміром земельної ділянки; кількість житлових одиниць (кімнат), які дозволено побудувати на земельній ділянці; відстань між будинком і вулицею; відстань між будинком і межею земельної ділянки; кількість місць для паркування автомобілів та інші вимоги. Затверджений повноваженим органом міського самоуправління зонінговий акт є офіційним документом, який визначає права власників земельних ділянок щодо їх використання, передусім для потреб забудови. За загальним правилом, для того, щоб з'ясувати, що можна побудувати на земельній ділянці, її власникові необхідно встановити, до якої зони та зонінгового району вона належить, а також ознайомитись із правилами та обмеженнями, передбаченими зонінговим актом відповідного населеного пункту.

В Україні діє дещо інший порядок планування використання територій населених пунктів. У його основу покладений принцип цільового призначення кожної земельної ділянки. Це означає, що при наданні ділянки у власність чи користування встановлюється її цільове призначення, тобто дозвіл на певне використання земельної ділянки. Наприклад, якщо земельна ділянка надана громадянинові для будівництва індивідуального житлового будинку, то він не має права побудувати на ній магазин, і навпаки.

Останніми роками в Україні було зроблено ряд кроків щодо лібералізації правил використання земель у населених пунктах відповідно до досвіду країн, в яких використовується система зонування території. Так, згідно із Законом України «Про основи містобудування» від 16 листопада 1992 р., у нашій країні має вестись містобудівний кадастр населених пунктів як сукупність даних про належність територій до відповідних функціональних зон, їх сучасне та перспективне призначення, екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та інженерного забезпечення, характеристики будинків і споруд на землях усіх форм власності. А визначення територій і вибір земель для містобудівних потреб повинні здійснюватись на підставі затвердженої містобудівної документації та планів земельно-господарського устрою. У планах земельно-господарського устрою населеного пункту здійснюється розподіл земельних ділянок на: землі житлової та громадської забудови; землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення; землі природоохоронних, оздоровчих, рекреаційних, історико-культурних об'єктів; землі об'єктів комунального господарства; землі водогосподарського, лісогосподарського використання; землі сільськогосподарського використання; землі загального користування.

Разом з тим залишається в силі система жорсткого визначення цільового призначення кожної земельної ділянки. Щоправда, у 1994 р., в порядку експерименту, Чернігівська міська Рада затвердила Зонінговий кодекс м. Чернігова, яким передбачалося введення системи зонування території міста з урахуванням правових, економічних та містобудівних реалій України. Однак досвід Чернігова не набув поширення в інших містах країни за відсутністю необхідної для цього законодавчої бази.

Функціонування зонування території населених пунктів тісно пов'язане з їх генеральними планами. Тому зонінгові правила є своєрідним механізмом застосування рішень генерального плану до окремих земельних ділянок та будівельних проектів з метою забезпечення цілеспрямованого розвитку населеного пункту.

Таким чином, зонування територій є принципово відмінним засобом забезпечення потреб суспільства у використанні земельних ділянок для задоволення різних потреб у землі.

По-перше, якщо при цільовому призначенні земельних ділянок встановлюється вид (межі) цільового використання кожної земельної ділянки, то при зонуванні територій встановлюється вид (межі) цільового використання земель функціональної зони.

По-друге, при цільовому призначенні земельних ділянок їх власники та користувачі повинні використовувати ділянки виключно відповідно до цільового призначення, встановленого для кожної ділянки, тоді як при зонуванні території цільове призначення земельних ділянок не встановлюється, а їх власники (користувачі) можуть використовувати ділянки для потреб, які не суперечать функціональному статусу зони.

Запровадження зонінгового підходу до розподілу земель для задоволення різних суспільних потреб обумовлює внесення істотних змін у правове регулювання цільового використання земельних ділянок. По-перше, необхідно розробити та прийняти Закон України «Про зонування території населених пунктів». По-друге, із введенням зонінгового регулювання використання земельних ділянок населених пунктів, як це передбачено статтею 180 ЗК України, на території населених пунктів мають бути внесені істотні зміни до статей 20, 21 Кодексу, якими регулюється встановлення цільового призначення земельних ділянок.

Крім цього елементи зонування території доцільно поширити і на землі сільськогосподарського призначення. Річ у тім, що згідно з чинним земельним законодавством у державних актах на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, які видаються відповідно власникам та користувачам земельних ділянок, повинне зазначатися цільове призначення земельної ділянки.