Мы с мужем купили дом, но в процессе переоформления владельцу было предъявлено исполнительный лист об аресте всего недвижимого имущества. Бывший владелец уже 5 лет обещает, что закроет исполнительный лист, но ничего не происходит. Как можно переоформить дом на себя (вывести из ареста)? У владельца, кроме нашего дома, в собственности еще два дома.

НУЖЕН СОВЕТ ЮРИСТА?

ЗАКАЖИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ В BITLEX

Заказать консультацию

Мы с мужем купили дом, но в процессе переоформления владельцу было предъявлено исполнительный лист об аресте всего недвижимого имущества. Теперь мы его не можем переоформить на себя. Бывший владелец уже 5 лет обещает, что закроет исполнительный лист, но ничего не происходит. Как можно переоформить дом на себя (вывести из ареста)? У владельца, кроме нашего дома, в собственности еще два дома.

Сервисом Bitlex было рассмотрено Ваше обращение и сообщается следующее.

Согласно положениям Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) договор купли-продажи жилого дома заключается в письменной форме и считается заключенным с момента нотариального удостоверения.

В соответствии с Порядком совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 22.02.2012 № 296/5, при подготовке к удостоверению сделок об отчуждении недвижимого имущества нотариусом проверяется отсутствие запрета отчуждения или ареста имущества путем непосредственного доступа в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Таким образом, пока на жилой дом наложен арест, до тех пор нотариус не вправе удостоверить договор купли-продажи.

С другой стороны, владелец дома не может отстранить имущество, на которое наложен арест, поскольку существует угроза уголовной ответственности по статье 388 Уголовного кодекса Украины.

Выдана владельцем дома доверенность не наделяет Вас правом собственности, а есть только письменным документом, уполномочивающим на совершение определенных в ней действий. Кроме того, согласно части третьей статьи 238 ГК Украины представитель не может совершать в свою пользу сделку от имени лица, которое он представляет. То есть как представитель по доверенности Вы не можете отстранить часть дома в свою пользу (например, подарить себе). К тому же статья 249 ГК Украины дает возможность владельцу дома в любое время отменить выданную им доверенность.

Как следует из указанных Вами сведений, арест на все имущество владельца дома был наложен вследствие наличия у него задолженности по кредиту. То есть существует реальная возможность обращения взыскания именно за счет надлежащей Вам части дома. Это подтверждается следующими положениями Закона Украины «Об исполнительном производстве»:

1) обращение взыскания на объекты недвижимого имущества осуществляется в случае отсутствия у должника достаточных средств или движимого имущества. При этом в первую очередь обращается взыскание на отдельный от дома земельный участок, другое помещение, принадлежащее должнику. В последнюю очередь обращается взыскание на жилой дом или квартиру, где фактически проживает должник (часть первая статьи 50). Таким образом, если у владельца дома есть несколько объектов недвижимости, то вероятно, погашение его кредиторской задолженности будет осуществляться за счет тех домов, в которых должник не проживает;

2) исполнитель вправе обратить взыскание на имущество должника, находящееся у других лиц. Указанные лица обязаны подать на запрос исполнителя в определенный им срок сведения о принадлежащем должнику имуществе, находящемуся в них. После поступления сведений о наличии имущества должника исполнитель производит опись такого имущества, накладывает на него арест, изымает его и реализует в установленном настоящим Законом порядке. Если лицо, у которого находится имущество должника, препятствует исполнителю в изъятии такого имущества, оно изымается исполнителем в принудительном порядке. За уклонение от выполнения распоряжений исполнителя лицо, у которого находится имущество должника, несет ответственность в соответствии с законом (части первая, вторая, пятая статьи 53). Учитывая, что дом принадлежит на праве собственности должнику, то Вы фактически являетесь лицом, у которого находится имущество должника.

Учитывая все это, Вы сможете заключить договор купли-продажи и соответственно стать владельцем дома только тогда, когда арест с имущества будет снят. Для того чтобы снять арест, задолженность по кредиту нужно погасить. Вы можете еще раз попробовать заставить владельца дома уплатить сумму задолженности (например, за счет принадлежащих ему еще двух домов или иного имущества).

Если такие Ваши действия окажутся безрезультатными, Вы можете самостоятельно уплатить сумму задолженности, что и будет основанием для дальнейшего снятия ареста с надлежащей Вам части дома.

При этом в соответствии со статьей 528 ГК Украины другое лицо может удовлетворить требование кредитора (в данном случае - банка) без согласия должника в случае опасности потерять право на имущество должника (право аренды, право залога и т.п.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество. В этом случае к другому лицу переходят права кредитора в обязательстве и применяются положения статей 512-519 настоящего Кодекса.

То есть если Вы самостоятельно погасите долг владельца дома, то в дальнейшем Вам предоставляется право требовать от должника соответствующую компенсацию. Однако стоит отметить, что вероятно, вернуть потраченные Вами таким образом средства может быть достаточно непросто, учитывая пятилетнюю продолжительность бездействия владельца дома по погашению его кредиторской задолженности.

Кроме того, после снятия ареста с части дома, которая Вас интересует, могут возникнуть некоторые проблемы с нотариальным удостоверением договора купли-продажи. Это связано с тем, что нотариус может отказаться удостоверить договор только на основании расписки продавца о полученной им плате. Так, после снятия ареста с имущества Вам стоит должным образом составить договор купли-продажи жилого дома, требовать, чтобы владелец дома подписал соглашение и появился при его удостоверении нотариусом для подтверждения волеизъявления на заключение договора.

Возможно, Вам будут интересны следующие консультации: