Сервисом Bitlex было рассмотрено Ваше обращение и сообщается следующее.

При заключении гражданско-правовых сделок, особенно по распоряжению недвижимым имуществом, ради минимизации налогов и обязательных платежей, очень часто встречаются случаи, когда стороны сделки, не понимая правовых последствий, скрывают настоящую сделку заключая мнимую (например, договор дарения недвижимости вместо купли-продажи или «генеральная доверенность» на управление и распоряжение авто вместо купчей).

Так, 07.09.2016 Верховный Суд Украины, рассматривая дело № 6-1026цс16, провел правовой анализ мнимой сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделал правовой вывод, который является обязательным для судов и всех субъектов хозяйствования при решении такого рода споров.

В соответствии со статьями 6, 11, 12 ГК Украины стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости (часть первая статьи 627 ГК Украины).

В смысле положений статьи 202 ГК Украины под сделкой понимают действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Действия как юридические факты имеют волевой характер и могут быть правомерными и неправомерными. Сделки относятся к правомерным действиям, направленные на достижение правового результата.

Частью первой статьи 638 ГК Украины определено, что договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.

Общие требования, соблюдение которых необходимо для действительности сделки, определены статьей 203 ГК Украины, в частности, согласно части пятой настоящей статьи сделка должна быть направлена ​​на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею.

Необходимо также указать, что Верховный Суд Украины 24 сентября 2014 года, рассмотрев дело № 6-116цс14, предметом которого был спор о признании договора фиктивным, сделал правовое заключение, в соответствии с которым фиктивная сделка – это сделка, совершенная без намерения создания правовых последствий, которые обусловлены этой сделкой (статья 234 ГК Украины). Если сторонами совершена сделка для сокрытия другой сделки, которую они на самом деле совершили, она является не фиктивной, а мнимой (статья 235 ГК Украины).

Предметом исследования Верховным Судом Украины по делу № 6-1026цс16 был договор дарения недвижимости, который одна из сторон считала мнимой сделкой, совершенной с целью сокрытия договора купли-продажи для уклонения от уплаты налогов и других обязательных платежей.

Если будет установлено, что сделка совершена сторонами для сокрытия другой сделки, которую они на самом деле совершили, отношения сторон регулируются правилами сделки, которую стороны в действительности совершили.

По мнимой сделке стороны умышленно оформляют одну сделку, но между ними на самом деле устанавливаются другие правоотношения.

В отличие от фиктивной сделки, за мнимой сделкой права и обязанности сторон возникают, но не те, что вытекают из содержания сделки.

Установив при рассмотрении дела, что сделка совершена для сокрытия другой сделки, суд на основании статьи 235 ГК Украины должен признать, что стороны совершили именно эту сделку, и решить спор с применением норм, регулирующих этот сделку. Если сделка, на самом деле совершенная, противоречит закону, суд принимает решение о признании ее ничтожной или о признании ее недействительной.

В соответствии с требованиями статьи 60 ГПК Украины истец, заявляя требование о признании сделки мнимой, должен доказать: 1) факт заключения сделки, что, по его мнению, является мнимой; 2) направленность воли сторон в кажущейся сделке на установление других гражданско-правовых отношений, чем те, которые предусмотрены в действительности совершенной сделке, то есть отсутствие у сторон другой цели, чем намерение скрыть на самом деле совершенную сделку; 3) наступление между сторонами иных прав и обязанностей, чем те, которые предусмотрены мнимой сделкой.

Поскольку в соответствии с частью первой статьи 202, частью третьей статьи 203 ГК Украины главным требованием для сделки является свободное волеизъявление и его соответствие внутренней воле сторон, направленных на наступление определенных последствий, то основным юридическим фактом, что суд должен установить, есть действительная направленность воли сторон при заключении договора, а также выяснение вопроса о том, не заключена ли эта сделка с целью скрыть другую сделку и какую именно.

По данному делу Верховный Суд Украины, отменяя решения предыдущих инстанций и направляя дело на новое рассмотрение указал, что учитывая, что при заключении мнимой сделки волеизъявления участников сделки (как внешнее проявление воли) не соответствует их внутренней воле, суд кассационной инстанции безосновательно не принял во внимание юридические факты, с которыми закон связывает определенные правовые последствия, а именно: размещение в средствах массовой информации совладельцем квартиры объявления о продаже квартиры, и признание этого факта продавцом; снятия с депозитного счета денежных средств до момента заключения спорного договора дарения; предоставление взаймы средств с целью приобретения недвижимого имущества и признание этого факта заимодавцем.

Следовательно, с учетом изложенного суд установил, что в отличие от договора купли-продажи, договор дарения является безвозмездным, поэтому установление судами вышеприведенных фактов свидетельствует о том, что заключенный договор дарения квартиры является мнимым.

Более того, ВСУ четко указал основание для отмены решений предыдущих инстанций, в частности то, что суды не установили обстоятельств, а дарители по спорному договору не привели никаких мотивов передачи ими в дар квартиры лицу с которым они не находились в родственных отношениях.

Итак, правовым последствием совершения сделки для сокрытия другой сделки является следующее:

суд на основании статьи 235 ГК Украины должен признать, что стороны совершили именно ту сделку, совершенную на самом деле;

суд разрешает спор с применением норм действующего законодательства, регулирующих именно настоящую, а не мнимую сделку;

если сделка, на самом деле совершенная, противоречит закону, суд принимает решение об установлении ее ничтожной или недействительной.

Признание в судебном порядке сделки мнимой в плане доказательности является сложным делом, но, как правило, следствием такого судебного решения является потеря, как времени, так и денег, а также нервов сторон сделки.

Таким образом, рекомендуем Вам оформлять отношения по купле-продаже дома должным образом, поскольку Вы рискуете оказаться в ситуации, когда придется судиться с продавцом.

ОТНОСИТЕЛЬНО ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность.

Договор, устанавливающий обязанность одаряемого совершить в пользу дарителя любое действие имущественного или неимущественного характера, не является договором дарения.

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения недвижимых вещей или иного особо ценного имущества, если одаряемый умышленно совершил преступление против жизни, здоровья, собственности дарителя, его родителей, жены (мужа) или детей.

Если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, наследники дарителя имеют право требовать расторжения договора дарения.

Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если одаряемый создает угрозу безвозвратной потери дара, который имеет для дарителя большую неимущественный ценность.

Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если на момент предъявления требования дар сохранен.

В случае расторжения договора дарения одаряемый обязан возвратить дар в натуре.

К требованиям о расторжении договора дарения применяется исковая давность в один год.

ОТНОСИТЕЛЬНО НАЛОГОВ, СБОРОВ И ДРУГИХ ПЛАТЕЖЕЙ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Рассмотрим нюансы налогообложения указанных операций с недвижимостью. Стоит отметить, что для целей налогообложения в соответствии с положениями ст. 172 Налогового кодекса Украины (далее – НК Украины) под продажей подразумевается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения. При этом доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую ​​оценку в соответствии с законом.

Не облагается налогом налог на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает нормы бесплатной передачи, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика больше 3 лет (п. 172.1 ст. 172 НК Украины).

Итак, при продаже физическим лицом недвижимости, которая находилась в его собственности менее 3 лет и не является наследством, налогообложение такой операции будет осуществлено на общих основаниях.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 НК Украины, или от продажи объекта недвижимости, не указанного данной нормой кодекса, подлежит налогообложению по ставке 5 %. В таком же порядке облагается доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.

При этом весьма важным является определение момента, с которого необходимо вести отсчет 3-х лет, в течение которых недвижимость находится в собственности продавца. Такой момент приобретения права собственности на имущество определенный ст. 334 ГК Украины, согласно которой этим моментом является нотариальное удостоверение или вступление в законную силу решения суда о признании действительным нотариально не заверенного договора.

Право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации в соответствии с законом (часть четвертая статьи 334 ГК Украины). Таким образом, поскольку договор купли-продажи недвижимости подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации, то 3 года начинают свой отсчет с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

При проведении операций продажи (обмена) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате НДФЛ в бюджет стороной (сторонами) договора (п. 172.4 ст. 172 НК Украины).

Срок уплаты налога через банковские учреждения дифференцируется в зависимости от лица, осуществляющего продажу недвижимого имущества, и осуществляется лицом, которое продает недвижимость, до нотариального удостоверения договора купли-продажи; лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении владельца и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано указать о доходе от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.

В случае совершения нотариального действия (в том числе отказа сторон от заключения договора) по удостоверению договора купли-продажи недвижимости, по которым уплачен налог, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога.

Обязанность по уплате налога возлагается на лицо, которое продает недвижимость.

При этом следует отметить, что определенные расходы несет также и покупатель недвижимости. Законом Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» плательщиками сбора определены предприятия, учреждения и организации (независимо от форм собственности) и физические лица, приобретающие недвижимое имущество, за исключением государственных предприятий, учреждений и организаций, приобретающих недвижимое имущество за бюджетные средства, учреждений и организаций иностранных государств, пользующихся иммунитетами и привилегиями в соответствии с законами и международными договорами Украины, согласие на обязательность которых предоставлено Верховной Радой Украины, а также граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые.

Объектом налогообложения в таком случае есть стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи этого имущества. Ставка сбора при приобретении физическими лицами недвижимого имущества осуществляется в размере 1 % от объекта налогообложения.

Если имущественные права на недвижимость передаются от одного владельца к другому другим путем, чем купля-продажа, сбор на обязательное государственное пенсионное страхование при осуществлении такой операции с недвижимостью не уплачивается.

Однако на самом деле указанная норма фактически не работает из-за отсутствия полномочного органа по выдаче таких справок.

При заключении определенных договоров нотариус фактически выполняет функции контроля за уплатой налогов и сборов, но при этом не несет ответственности за начисление и перечисление НДФЛ при осуществлении нотариальных действий (согласно п. 172.4 ст. 172 НК Украины нотариус удостоверяет договор купли-продажи недвижимого имущества между физическими лицами при наличии документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора). При этом частный нотариус обязан ежеквартально подавать контролирующему органу по местонахождению своего рабочего места информацию о нотариально удостоверенные им договоры, заключенные между физическими лицами (п. 172.4 ст. 172 и п. 174.4 ст. 174 НК Украины).

ДАРЕНИЕ

Что касается налогообложения договоров дарения, то можно отметить следующее. Договор дарения обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Право собственности на дар возникает с момента его принятия, в частности вручения документов, удостоверяющих право собственности на имущество.

Согласно п. 174.6 ст. 174 НК Украины имущество, полученное налогоплательщиком в качестве подарка, облагается НДФЛ согласно правилам, установленным для налогообложения наследства. Базой налогообложения при этом является доход в виде стоимости унаследованного имущества (средства, имущество, имущественные или неимущественные права), а налоговая ставка зависит от личности одаренного.

Если получателем подарка является член семьи первой и второй степени родства, то подарок облагается по нулевой ставке. По нулевой ставке облагается также недвижимость, полученная в подарок лицом, являющимся инвалидом I группы, имеет статус ребенка-сироты или ребенка, лишенного родительской опеки, а также стоимость собственности, полученной ребенком-инвалидом. Для других ставка налога будет составлять 5 % от стоимости подарка.

Ответственность за правильность расчета и перечисления НДФЛ в бюджет возлагается на плательщиков налогов - физических лиц, получивших подарок.

О выданных свидетельствах о праве на наследство и заверенных договоров дарения нотариусы информируют органы ДФС. Кроме этого, согласно НК Украины нотариус ежеквартально подает в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию об удостоверении договоров дарения в порядке, установленном для налогового расчета.

Лицо, получившее подарок, должно указать в годовой имущественной декларации в составе общего годового дохода доход в виде стоимости такого имущества (поскольку подарок классифицируется органами ДФС как разновидность прибыли и подлежит налогообложению в случаях, установленных НК Украины).

Подытоживая можно привести такую ​​схему (уплата налогов и сборов):

дарение: одаряемый платит 5 % НДФЛ + военный сбор 1,5 % + 1 % госпошлины от суммы договора (стоимости отчуждаемого имущества) нотариуса;

купля-продажа: продавец платит 5 % НДФЛ + военный сбор 1,5 % + 1 % госпошлины от суммы договора (стоимости отчуждаемого имущества) нотариуса. Покупатель платит сбор на обязательное государственное пенсионное страхование – 1 % стоимости отчуждаемого имущества.

Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности сторон.

Итак, вопрос о том, каким образом лучше оформить переход права собственности на недвижимое имущество, зависит от каждой конкретной ситуации и требует индивидуального решения с учетом всех факторов.